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   成交下降、供应上升、信贷收紧 5月楼市退烧   
IFOBOO.COM  来源:北京商报   时间:2019-06-06 10:09:49
季节入夏,楼市未同。多家房产机构近日发布的统计数据显示,今年三四月份的楼市“小阳春”涌现过后,传统的“红五月”行情并未出现,5月全国住宅市场成交整体呈现平淡之态。楼市降温、市场趋稳,几乎成为各家机构的普遍共识所在。以北京为例,5月北京新房、二手房网签量均小幅下跌,呈稳中有降趋势。新房成交均价有明显的结构性波动,环比涨幅虽然较大,但整体水平稳定。二手房均价整体持平,但交易量较多的区域基本都是小幅下跌,从区域上看二手房价存在下行态势。

有专家分析称,之于楼市,在近期政策收紧预期出现后,信贷、融资的收紧一定程度上也为此前火热的楼市降了温。当前市场环境下,新建住宅网签数据已经没有太大意义,供应量井喷之下市场如何,还是要看库存变化以及网签结构的变化。并预测称,从目前市场趋势来看,楼市网签有继续减少到2019年1月份的趋势。不过,“市场稳”将为今后楼市的新常态。

成交下降新房供应与库存上升

“红五月”不红,成为2019年5月楼市的一大显著特征。

我爱我家研究院数据显示,从新房市场来看,5月北京新建商品住宅(不含保障房)成交6030套,环比减少1.63%,同比上涨87.62%,市场热度与4月持平,较去年同期则有明显升温;从存量住宅市场来看,5月北京全市存量住宅网签13764套,环比下降4.68%,同比下降23.94%,交易量近两月持续下调(3月:16051套;4月:14440套)。

由于北京早已进入存量房时代,二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市场冷暖。来自麦田房产的数据也显示,从二手房交易量看,5月北京二手房市场活跃度较上月度略有回落,和去年水平相当。该月度北京二手住宅网签量11434套(截止5月28日),环比上个月下降10%,和去年4月份相比交易量同比下降27%。与此同时,5月麦田二手住宅成交均价环比略降1.6%。

麦田房产认为,政策层面上,对市场需求有实质性影响的“认房又认贷”银行信贷政策未出现变化,置换需求这类市场成交主力仍受入市门槛所制约。市场需求在3月份的“小阳春”阶段性集中释放之后,出现回落是正常的市场表现。

成交量下降对应的另一个表现,是5月北京二手房市场活跃度的进一步降低,具体表现为房源挂牌均价的下调与成交周期的拉长。根据贝壳研究院数据,近半年业主新增挂牌均价稳定于调控后低位,月度环比变动幅度在0.5%以内。市场给业主的反馈并不积极,业主下调报价占绝对主流,5月业主调价中涨价次数占比仅14%,环比下降4个百分点。成交周期方面,在高首付比例约束下,刚需改善释放节奏依旧缓慢。5月房源端成交周期为91天,客源端成交周期为81天,与市场较热时约1.5个月的成交周期比,当前市场成交缓慢。

此外值得一提的是,中原地产首席分析师张大伟指出,2019年以来北京新建住宅签约数据尽管有所上行,但 “供应量上行+库存增加” 的现象实则更值得关注。

供应量上行与库存增加,在贝壳研究院的数据之中也有体现。据其5月市场月报,新房分流刚需带动了成交量的下降。从北京全市来看,5月北京新房成交占比环比提升3%。一方面,新房供应增多,5月末北京新房库存达8.6万套(去年同期为5.4万套),主流新房为限竞房,“刚需化”特征明显。

“市场供应量将在6-7月开始井喷!”张大伟表示,2019年前5个月,北京商品房住宅新开工项目达71个,合计约589万平米的开工量。而不仅仅是北京一个城市如此,一二线城市的供应量在未来2个月都将有明显上升。

调控密集 信贷与融资收紧

实际上,全国整体楼市成交量下滑,尤其是北京二手房成交量连续两月下行背后,是政策调控预期的逐渐加强以及信贷杠杆与房企融资层面再收紧态势的出现。

政策调控层面,中原地产研究中心统计数据显示,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次,与2018年同期的159次相比上涨接近30%。分月度来看,2019年1月发布房地产调控政策68次,此后2月21次、3月15次、4月60次,5月单月,各地包括部委针对房地产的调控措施累计高达41次。

“虽然本月度房地产调控在数量上少于4月的60次,但4-5月连续两月的房地产调控显示,(房地产市场)仍然处于政策密集发布潮中。”张大伟说道。

信贷杠杆的收紧对于楼市成交的下行影响,似乎也有迹可循。

我爱我家研究院指出,4月国管公积金新政出台后,使用国管公积金购房的客户比例持续缩小。而2018年9月13日的市管公积金新政出台后,使用市管公积金的客户比例一直收窄,加上“317新政”后商贷渠道一直受到遏制,今年全款的客户比例明显扩大。由于各种贷款渠道都有政策限制,当前北京楼市的杠杆风险已经大幅降低。

上述研究院还表示,整体而言,4月北京释放的政策加码信号对市场产生了明显的影响,加上2019年北京多个行政区小学入学政策由对口直升改为大区派位,上半年因教育购房的热情消减,所以4月和5月北京楼市持续降温,交易量连续下滑,但价格刚性较大,依旧保持稳定。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出,在现有政策背景下,改善需求释放的压力依旧较大。高首付比例约束下,刚需改善释放节奏依旧缓慢。此外,市管和国管公积金贷款的相继收紧,进一步削弱市场购买力,5月链家二手房购房者采用纯公积金贷和组合贷的占比环比下降2.7个百分点。

至于房企融资层面,在4月创造单月融资2600亿年内高峰后,5月前2周虽然受到了来自小长假的影响,但5月房企的融资额继续高位运行,融资接近800亿。不过研究机构监测数据显示,房企融资额于5月下半月逐渐出现减少现象,合计只有600亿左右。

需求平稳波动 “稳”为楼市新常态。

尽管“红五月”爽约有些偏离了外界稍早前的预期,但事实上,业内人士及相关房产研究机构大多认同,当前楼市成交量的变动系需求平稳波动,“市场稳”将为今后楼市的新常态。

麦田房产与贝壳研究院方面的观点尤为典型。麦田房产方面认为,在3月份“小阳春”阶段性集中释放之后,市场需求回落是正常市场表现。在需求平稳波动的市场环境下,由于受成交结构影响,价格在不同月份出现上下波动是市场的正常状态。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,整体来看,成交量虽然下降,但是降幅收窄,且绝对水平看市场并不冷,“稳”是新常态。

“5月北京二手房市场成交处在调控后中等水平上。近期住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险频发声,加强巩固“三稳”目标,坚决避免房地产过度泡沫。因此政策的大幅放宽及随之而来楼市的大幅升温难复现,政策稳、预期稳,市场稳是今后楼市新常态。”由此,许小乐预测,北京6月市场或将与5月基本相当。

麦田房产方面也认为,接下来,预计在理性平稳的市场预期下,成交量和价格走势仍会呈现平稳波动特征。

“不过,市场肯定是在变差了。当前房地产市场无论是北京还是其他城市,在3月达到高峰后,4-5月其实都在依次退烧,‘小阳春’传递的区域和范围也非常弱。” 张大伟还表示,当前全国土地市场除了长三角,其他区域都有下调迹象。

“从3月的1.6万套,到4月份的1.44万套,再到5月份的1.37万套,北京二手住宅网签量持续下行。看目前的趋势,接下来二手房成交量有继续减少到2019年1月份(10479套)的趋势。”谈及近两月北京二手房成交量的连续下滑,张大伟认为, 当前市场环境下,新建住宅网签数据已经没有太大意义,供应量井喷之下市场如何,还是要看库存变化以及网签结构的变化。


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