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   中国拟立法整肃开发商捆绑销售行为 封堵额外获利空间   
IFOBOO.COM  来源:中国经营报   时间:2017-05-28 9:44:18
中国内地针对房地产市场交易秩序的整顿与清理,正在逐步升级。在行政管控与执法的基础上,监管层已经考虑通过立法的方式,将部分正在实施的行政监管手段法律化,一旦立法完成,部分监管手段与力度将常态化。

开发商使用的“捆绑搭售”手法,将面临法律层面的禁止。已在征求意见的《住房租赁与销售管理条例》(下称“条例”),已经将违背买房人意愿、捆绑销售车位、地下储藏室等行为列为禁止行为,并开列了“顶格罚则”。

如果条例完成征求意见修改调整之后正式实施,那么,开发商捆绑搭售车位、储藏室以及相关服务等,将首次成为“违法行为”。一旦违反,开发商将面临高额罚金以及网签资质暂停、企业资质下调等,在“限价”之下,将对开发商产生实质影响。

“最高”层级

“‘条例’已经开始征求意见了。”5月24日中午,一位不愿具名的地方住房和城乡建设职能部门内部人士向《中国经营报》记者表示,他所在的单位机关,正在组织研究,并提出相关意见建议。

他所言的“条例”,是《住房租赁与销售管理条例》,由住房和城乡建设部(下称“住建部”)房地产市场监管司、政策法规司等起草制定。其立法层级是法规,法律效力高于一般部委部门的行政规章,是第一个以住房租赁、销售为法律关系调整对象的法规。立法层级颇高。

根据立法程序要求,在完成征求意见工作后,住建部将根据各界所提出的意见、建议对征求意见稿进行适度调整与修改,其后,上报国务院法制办,进入国务院立法程序,最终在国务院常务会议审定通过后,正式颁布实施。

多位专家告诉《中国经营报》记者,中国内地之前与房地产有关的法律、法规,基本上集中于“前端”,即土地征收、开发、建设管理环节。如《城市房地产管理法》《城镇土地征收条例》等,但是,在“后端”即销售、租赁环节,属于基本空白,而市场在这个领域暴露出的诸多问题,使得立法规范的迫切性十分紧迫。

适逢2016年底召开的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及一并提出了“建立购租并举的住房制度”等原则性、目标性要求,“条例”的起草和立法过程迅速提速。而在住房租赁立法的过程中,作为起草的主管部门,住建部亦将规范房地产销售行为,纳入“过程稿”当中,单独形成一章。

“我们觉得一些条款可以继续细化,这样,在实际操作过程中,就更有指导、约束和惩罚的意义,我们正在汇总这些意见建议。”前述地方住房和城乡建设系统内部人士告诉本报记者。

捆绑“违法”

在浏览“条例”征求意见稿之后,北京一家大型房地产企业销售负责人告诉记者,他认为,征求意见稿中对于房地产销售市场的规定,十分细致、具体。“看得出来,政府应该是下了大功夫的。”他对本报记者表示。

关于捆绑销售行为的法条规定在“条例”第三章中出现,在第二十条中,明确规定了十二条开发商的“销售禁止行为”。以列举式出现的销售行为第五条、第六条即是:“不明码标价,在标价之外加价出售或收取未标明的费用”“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格”。

多位房地产企业销售负责人告诉记者,目前,对于捆绑、搭售等行为,没有明确的法律层面的规定,更多的是在行政执法的过程中,属地住建部门对这种行为进行打击,也没有看到过有关搭售、捆绑销售的明确界定和定义。

但是,此次“条例”中,不仅明确了不得搭售、捆绑销售,而且还明确了其定义,这使得一旦“条例”通过,不仅行为将被界定为非法,而且哪些具体行为属于非法,也进行了明确界定。

“条例”附则部分,对“搭售、捆绑销售”进行了明确的定义:房地产开发企业销售住房时,违背买受人意愿,搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理条件。而这些手段,是市场中开发商比较常见的捆绑销售手段。

“车位、地下储藏室是以列举式的方式出现,但是,后面还有‘等商品’或者‘附加条件’,这说明,可以定义为‘搭售、捆绑销售’的范围可能更大,也不排除,在征求意见后,有更多的列举。”一位法律专家称。

封堵额外获利

按照中国内地的房地产监管框架,房地产预售采用行政许可制度。即属地住房和城乡建设职能部门,对期房预售进行行政许可。由于近年来房地产价格上涨压力较大,北京、上海、深圳等特大型城市住建职能部门在进行预售审批时,会对预售价格进行“影响和引导”。

“一般情况下,过高的售价,主管部门不会发放预售许可证,或者会推后延迟发放预售许可证。”一位房地产企业销售总监告诉记者,“这个价格的参照系,一般是同区域内之前的平均售价,也就是说,超过这个价格,就不会顺利拿到预售许可证,所以,开发商为了能卖房,就会调低取证价格。”

不过,他也表示,不少开发商由于拿地价格较高,或者由于有较高的利润要求,在以相对较低的价格预售的同时,通过捆绑销售车位、储藏室或者附加购买其他服务的方式,并调高这些附加服务的价格,来实现额外获利的空间。

记者了解到,此前出现较多的,是以签订价格较高的精装修合同来实现这一目的,如果买房者不签订高价格的精装修服务,那么开发商就不把房子卖给这位购房者。从而实现住房销售价格以外的额外获益,达成自身预期。后来,这一手法又逐渐演变出捆绑销售车位、贮藏室等。

本轮房地产调控强化以来,北京、上海等属地住建职能部门都对这种行为进行了严厉打击。但是,由于此前二三线楼市热点城市采用“限价”行政管理手段的情况较少,而此次强化调控,二三线城市的限价行为逐渐增多,这也使得捆绑销售等手段,在二三线城市有了更大出现的可能。

根据“条例”规定,房地产开发企业有下列行为之一的,由房产管理部门责令限期整改,可以暂停合同网上签约权限;有违法所得的,没收违法所得,并可以处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的,可以处50万元以上200万元以下罚款;情节严重的,由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

在其开列的行为中的第一条,即是违反本条例规定销售住房。而“本条例”关于销售规定,即包含第二十条规定的禁止行为,其中即包括搭售、捆绑销售等。

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