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   楼市“倒春寒”下中介阵型收缩 调控政策下半年仍无松动迹象   
IFOBOO.COM  来源:中国房地产报   时间:2017-05-14 9:35:04
不同于以往短暂的“偃旗息鼓”,北京市场的房地产中介正在经历一次前所未有的博弈。

截至5月8日,某房地产经纪公司共关停其在北京的87家门店,其中,因北京市统一治理开墙打洞关闭门店34家,关闭学区门店9家,关闭商办小区边门店44家。

这只是楼市调控下的一个市场截面。事实上,在2008年和2011年两次严厉的楼市调控后,北京中介门店也出现了关停现象。尤其是2011年“新国八条”出台后,二套房首付比例上调至60%,贷款利率调至基准利率的1.1倍,紧接着像北京鑫尊置地这样的房地产经纪公司关闭了50家新开门店。

房地产中介公司属于轻资产运营,最大的成本输出在于门店租赁和人力,业务扩张和收缩的灵活性较强,因此在每一轮楼市调控中也显得最为敏感。不过,今年3月以来,北京一系列对普通住宅和商住房,以及房贷利率的密集调控,周期和力度都胜于以往,所以本轮地产中介公司面临的不仅仅是一次“倒春寒”。亚豪机构总监郭毅向中国房地产报记者表示:“本轮调控力度之大,起码在年底之前看不到松动迹象。”

示弱还是止损

中国房地产报记者了解到,目前北京及环京地区的房天下、我爱我家等房地产中介公司都出现了关停门店现象,这一现象从今年北京“3·17”新政后就开始浮现。新政实施的第5天,北京市住建委对138家房地产中介公司的门店进行了检查,3天内共有26家房地产中介公司被责令关停或者停业整顿。

政府对北京房地产中介市场施以重拳,截至3月28日,66家房地产门店已被责令关停,另据房管部门检查统计,91家房地产公司已经自行关停。一位接近中原地产人士分析:“近期房地产中介市场正面临严格的调控,部分房地产中介公司关停门店其实是在向政府示弱,不排除以此引导舆论走向。”

对于这种现象的另一解释为“及时止损”。中国房地产报记者了解到,今年4月份北京不少房地产中介门店出现“零成交”现象,而依靠业绩吃饭的销售人员因此陷入疲态。

对此,亚豪研究机构总监郭毅分析称:“房地产中介公司本身就是轻资产模式运营,扩张和收缩都比较高效便捷,其门店只有租用和装修的时间和成本。在市场上升时期,租一个底商,加上装修,再配备相应团队就可以开业;在市场下行时期,门店里没有太多资产,要做的无非就是与销售人员提前解约,中介对自身业务调整相对简单和灵活高效。纵观以前几轮调控政策下的市场景象,中介关闭门店都是及时止损的一种市场行为,可以理解,如果房地产中介公司在相对长的一段时间内没有产生业绩,不足以覆盖成本,就会遭遇关停。”

这一观点也得到了平安好房研究院首席分析师陆骑麟的佐证:“房地产中介公司关停门店最主要的原因还是市场成交量低迷。对于中介公司来说,关停是保证利润、缩减成本的途径之一,尤其是在门店分布较多的地方适当做调整,也符合市场规律。”

事实上,在北京严格调控普通住宅和商住房的政策下,房地产中介公司不得不调整或者改变其业务经营范围。易居研究院研究总监严跃进分析称:“对于房地产中介公司来说,如果业务量几乎为零的话,不足以覆盖包括门店租赁、各类行政成本等固定成本的开支的话,关闭门店显然是不得已而为之;从业务的经营层面来看,商住房的管制是门店关停原因之一,关闭门店说明开始放弃了商住房市场的交易,是一种主动顺应市场和政策变化下的策略调整;另外,这也有利于房地产中介公司进行资源的整合,提高单个门店的经营效益,从而改善财务数据,为后续融资或发展做准备。”

市场降温促转型

面对市场冲击,房地产中介公司除了及时止损,也急需反思自身经营问题和考虑未来转型发展,因为无论从严厉程度还是周期,此轮调控显然不同以往。

从过往来看,根据2008年和2011年两次楼市调控政策房地产中介公司首当其冲,但多是一次周期较短的“倒春寒”,包括2016年“9·30”政策之后,住建部门同样对房产中介施以重拳,进行规范和调整,但并没有出现今年以来100多家门店关停的情况。

“9·30”新政后,北京楼市出现了3至4个月的降温,但在春节后迅速回温。不过,此次调控力度显然比以往更加有力。郭毅预测:“从这轮调控来看,持续周期会相对较长,今年之内都看不到调控放松迹象,房地产中介公司如果能够预见调控周期,提前关闭一些经营遇到问题的门店也是合理选择。”

去年年底中央工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,也从侧面对部分伺机炒作楼市的中介公司发出了警戒。有房地产业内人士对中国房地产报记者表示:“中介是基于市场交易而存活的,关停门店一方面说明了中介市场实际上存在很多问题,另一方面也说明二手房市场正处于降温态势,而中介机构嗅出了其中市场降温的信号。受认房又认贷等多种政策的影响,预计北京市场交易会保持在低位,转机或在今年四季度,不排除市场交易会有继续反弹的可能,价格方面会维持小幅上涨态势,大涨的动力已经不足,但很难说下跌。”

“对于房天下等房地产中介公司来说,关闭门店说明转型是有一定困难的,毕竟门店经营和管理更为复杂。从实际情况来看,后续不排除还有其他中型中介公司会有关闭门店,及时止损。”严跃进坦言,“现在的情况下,房地产中介机构很有必要作出反思。比如说如何合规经营,防范风险,如果继续打擦边球,如果后续对于中介机构也进行信用评级,那么会出现很多问题。当房地产市场尤其价格上涨的时候,往往是政策管控的时候,创新和转型步伐宜稳。”

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