“变则通,不变则壅。变则兴,不变则衰。”一直致力于住宅开发的万科企业股份有限公司(以下简称“万科”),正借助转型带来的机遇,把触角延伸至更多领域。
2016年3月17日,广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社(下称“寺右联社”)与广州市万科房地产有限公司就合作开发珠江新城I5-5地块项目正式签署合作协议。
进入广州15年的万科,终于落子珠江新城。“历史性突破,进城走了十三年。”在合作协议签约仪式现场,万科一员工如是感叹。
时代周报记者在查阅此次合作的法律服务提供方——大成(广州)律师事务所的官方网站时发现,该地块或被万科用来打造写字楼物业。这并非万科所擅长。有着30年住宅开发经验的万科,在商业尤其是写字楼方面的经验乏善可陈。
万科正式进军商业地产主攻写字楼市场是在2014年,当纯住宅产业越来越不赚钱时,万科开始多元化战略,谋求新的利益增长点。前万科集团副总裁毛大庆曾表示,写字楼是万科多元化业务布局中的一部分。他同时透露,不仅北京万科,上海、广州、杭州等地的万科都开始了写字楼的研究和开发。
不过,从专注住宅开发到如今多元化布局,万科内部对此亦争论不休。
“如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。”万科董事长王石曾表示。不过,当郁亮接替王石成为这家千亿级房企的掌舵人之后,万科的战略由此微变,“万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8∶2。” 而郁亮在今年3月举行的2015年度 业绩媒体见面会上更表示:“万科转型的终极目标是10年之后半壁江山来自于新业务。”
“从专注住宅到多元化探索,万科的改变是迫不得已的,想或不想,它都必须改。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲对时代周报记者如是说。
或“重新包装”打造写字楼
日前,时代周报记者实地探访位于广州珠江新城的I5-5地块发现,该地块位于广州大桥东侧,南接临江大道,可与二沙岛隔江相望,旁为发展中心大厦、保利中心等多个知名建筑。数据显示,该地块面积达到13490平方米,多位业内人士告诉时代周报记者,该地块在珠江新城板块内来说都算是一个极为优越的地段。
然而,这块位于珠江新城临江的“稀缺资源”,背后却隐藏着长达19年的烂尾故事。
据悉,I5-5地块原为广州市政府在将珠江新城收为国有进行开发时,为解决原寺右村村民的生计问题而出让给该村的开发用地。
1997年,广州市天河区猎德街寺右股份合作经济联社与广州市南亚房地产开发有限公司(以下简称“南亚公司”)约定联合开发这一地块。由寺右联社提供建设用地,南亚公司提供建设资金,所建房屋前者占36%,后者占64%。2002年,因南亚公司债务问题,致使广州中院查封并拍卖南亚公司名下的涉案地块土地使用权。
2004年12月13日,世家国际有限公司(以下简称“世家公司”)以6350万元(平均每平方米约2000元)的价格竞拍接手南亚公司拥有地块股权。
然而,由于楼市火爆导致珠江新城土地大幅升值,南亚公司、寺右联社与寺右实业有限公司(以下简称“寺右公司”)先后就涉案地块的土地使用权属向广东高院提起诉讼,请求在本案中撤销拍卖。
2009年12月,广东高院作出判决称,南亚公司只有在交清土地出让金后,才能依法申请进行出让国有建设用地使用权初始登记,取得国有土地使用证。而后,利益各方各执其词,互不让步,法院最终的判处结果也无从得知,项目长期处于继续烂尾状态。 2010年9月,珠江新城I5-4\I5-5曾被广州市城乡建委点名认定为珠江新城的闲置地块。
而在万科接手之前,这宗多年的烂尾地正作为停车场使用。不过,目前万科并未透露地块的收购价格及具体打造计划,时代周报记者分别联系万科集团公关部负责人及广州万科公关部负责人,均未得到有关该地块信息的详细回应。“涉及拿地及收购,公司一般无法进行回应。”万科集团公关部对时代周报记者表示。
据悉,本次寺右联社与万科签署合作协议,是由大成(广州)律师事务所提供全程法律服务。时代周报记者在查阅其官方网站时发现,大成(广州)律师事务所表示:“对房地产巨头万科而言,拿下该项目则意味着其将以高昂的姿态正式从纯住宅向多元化涉足商业写字楼挺进,未来的珠江新城I5-5地块将产生万科的代表作。”
由此不难看出,这块占地不足两万平方米的“蚊形”地块,极有可能将被万科打造成写字楼物业。
广州知名房地产专家韩世同告诉时代周报记者,万科写字楼及商业运作经验欠佳,因为商业对企业自有资金及周转方面要求高。“不过,目前万科正在转型摸索期,尝试涉及商业地产打造写字楼亦在常理之中,根据地块实际情况来看,这块地很可能是打造成写字楼。”
戴德梁行华中区董事总经理黎庆文告诉时代周报记者,珠江新城作为三大国家级中央商务区之一广州天河CBD的主要组成部分,其升值潜力无可厚非。如果企业在珠江新城有一块地的话,和公寓、住宅相比,最好还是用来打造写字楼。
拒绝高地价 盘活存量资源
万科为什么要收购背后股权关系错综复杂的烂尾资源?
时代周报记者从万科内部获悉,2014年,万科开始在内部推行项目跟投制度,规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。
万科一位不愿具名的建筑设计师向时代周报记者透露,此前正顺广场便是由深圳公司团队负责购买和后期改造。
据媒体报道,2015年5月28日,万科斥资近30亿元人民币成功收购曾烂尾15年之久的位于深圳罗湖区正顺广场65%股权。
时代周报记者了解到,正顺广场原名新世纪广场,由新世纪建设发展 (深圳) 负责开发,后因该公司无力继续投资,2000年该项目正式成为“烂尾项目”。受制于经济纠纷及凌乱的债权关系,即便2013年由美洲联冠置业(深圳)有限公司以总价1.8亿元接手,但该项目仍一直处于搁浅状态。
2015年8月,万科将其收购之后正式更名为万科?深南道68号,将该项目将打造为V+公寓产品系。
另外,收购烂尾地,亦源自万科对于土地成本的控制。郁亮曾提出,市场上一手地还是很贵,实际上除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面在今年有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”
近年来,万科拿地土地成本升幅明显,来自万科2015年年报数据显示,该年度万科新增土地平均楼面均价约为4941元/平米,同比增长13.01%,如果土地成本不断提高,项目销售难以大幅度溢价,高利润便无从谈起。这对声称不拿地王、提出2016年实现300亿元利润的万科而言,无疑是个挑战。
“土地价格高升对万科来说是一个艰难的挑战,因为万科的高周转在一定程度上是以毛利率下降为代价,要维持周转速度和现有的经营模式,万科就必须主动减缓拿地的速度。”中信证券一位分析师认为,这也直接决定了万科必须要在发展策略上作出改变。
这或许正是万科选择烂尾地的原因所在。几经转手背后股权复杂且烂尾多年的地块,让一般房企唯恐避之不及,其价格亦被压低。此外,烂尾一旦改造成功,便能收获巨大利润。
以北京万科大都会为例。2010年5月,万科以11.5亿元的价格收购几经转手的北京赢嘉中心,后改名万科大都会,于2011年12月开盘。作为均价8万元/平方米的顶级豪宅项目,大都会项目至2014年9月全部售罄,总计三年时间,其中正式销售时间大约两年半。
业内人士告诉时代周报记者, 烂尾地这种类型的土地风险较大且周期长,但胜在利润较高。“和旧改一样,烂尾地无疑是个很大的市场,不过,由于地块特殊原因,收购类似地块,则考验企业和政府沟通能力。”
万科广州烂尾地或变身写字楼 开打商业牌
