文章导读
1 项目基本信息 2 区位及人流介绍 3 产品分析 4 业态及价格分析 5 经营及投资回报 6 结语 如果说，一个版块只有一个项目在售属于稀缺。那么一个区域只有一个项目在售，是不是更难以想象了，那是要疯抢的节奏吗？现如今，就有这么一个不可思议的项目。它是何产品，让我们来鉴赏它的风采。
1 项目基本信息
项目效果图
故事的主人公是：绿地缤纷城，项目位于南汇周康板块，年家浜东路周园路路口，物业类型为商业。
困惑：在售的商业怎么可能只有一个，纵观整个南汇，在售商业并不少，稀缺从何说起？
是的，整个南汇，在售的商业并不少。但，该项目定位于大型购物中心的纯商业项目。纵观整个南汇，销售型的纯商业项目，且物业类型为购物中心是稀缺的。
我们知道，商业项目以物业类型分，大致可分为：购物中心、专业市场、主题商业街以及社区商业等。其中，物业类型为购物中心的项目，随着时代的变迁，房地产的发展，至今已经发展到了第三代。一代：全零售业态购物中心；二代：餐饮+零售组合业态购物中心；三代：餐饮+零售+娱乐+休闲+情景体验式购物中心。绿地缤纷城就是其第三代的产物。
但，产品再创新是不够的，人流才是商业的命脉，绿地缤纷城人流集中吗？不急，我们接着看。
2 区位及人流介绍
区位及人流分布图
请看上图，周浦位于上海市东南部浦东新区的西端，西邻闵行区浦江镇，北接北蔡，东靠康桥，南与航头镇接壤。
配套方面：我们知道，商业的主要配套则是交通，项目距离轨交16号线，周浦东站；以及规划中的轨交18号线周浦站，步行均约15分钟左右。公共交通：992路; 1002路; 鹤莘线; 沪南线; 龙东专线; 南新专线; 塘南专线; 万周专线; 周康1路; 周康2路; 周南线等，均位于项目周边区域，步行距离均在10分钟内。
辐射范围：据悉，整个周浦的人均的商业面积仅为0.6人/平米。换句话说，周浦的商业是相当缺乏的。作为一个大型的购物中心，所辐射的范围不只是周边，由于整个周浦的东面、南面无购物中心。绿地缤纷城能辐射到的板块基本定位于周浦、航头、新场、康桥等。其中，人口分布大致为：周浦33.4万人、航头22万人、新场16.8万人、康桥41万人。
3 产品分析
项目效果图
项目地块呈长方形，沿周园路一字而建，街长约250米。规划总建筑面积约8万平米，其中地下约2万平米，地上约5.4万平米。规划2个主出入口，南北各一个。地下车位280个，地上180个。地上四层，地下一层设计。安排9部直达电梯，18部自动扶梯。规划商铺300余套，单套面积100-200平米。地下1层层高5.1，1层层高5.5米，2至4层5.2米。
4 业态及价格分析 项目定位于中高端业态组合型购物中心，此定位可以弥补整个区域内无高端品牌的空白。1、2层安排零售+娱乐；3、4层则是餐饮之所在。业态比例：餐饮30%，零售30-40%，娱乐30-40%，以及1000多平米情景体验区。
目前，项目报均价：1层5万元/平米、2层3.8万元/平米、3、4层3.5万元/平米；地下部分自持经营，规划超市。我们知道，商铺有内街、外街、金角银边的说法，开盘后，商铺位置的不同价格也会有所浮动。那么，目前这个均价足够便宜吗？
周康板块无同类项目在售，故无从比较高低。但在浦东川沙镇，在售的社区商业项目有几个，商铺报均价：1层6万元/平米、2层3.5万元/平米。相较而言，作为三代大盒子购物中心的绿地缤纷城的价格显然要实惠很多。
5 经营及投资回报
入住品牌
项目由绿地集团统一经营管理。目前，预计入住品牌：台北纯K、星美国际影城、GAP、俏江南、星巴克、KFC、麦当劳等一系列中高端的品牌。
包租15年，前3年5%，4-7年6%，8年后1/9分成。其中4、5两年的6%可抵扣房价。我们来算一笔账，以1楼100平米商铺为例，按照1楼均价50000元/平米计算。一套100平米的商铺总价为500万元，实际付款440万即可。1-3年每年年收益500*5%=25万元，6、7两年年收益500*6%=30万元。第八年后，按实际租金，与开发商1/9分成。
6 结语 我们知道，商铺都有养铺期，绿地缤纷城前7年完全为客户考虑，提供保底的收益，帮助客户度过最艰难的养铺期。加上绿地自持一部分商铺，以及统一经营管理，无疑给客户吃了一颗定心丸。开发商与客户共同进退，对于一个投资者来说，是值得考虑的项目。开发商对于自己的投资型项目有着自己独特的见解：让业主得益。只有让业主得益了，开发商也真正得益。长远来说，开发商是明智的。
绿地缤纷广场
